Нужно ли платить за капитальный ремонт? Премии за капитальный ремонт составляют примерно треть всех счетов за коммунальные услуги. Платить или не платить?
В 2014 году в Жилищном кодексе РФ появилась статья 169, посвященная отчислениям на капитальный ремонт жилого дома. Его начали выплачивать в 2015 году. Размер взносов зависит от региона, но в каждом случае это не маленькая сумма, сопоставимая с другими коммунальными платежами.
Например, в Москве минимальный размер платы за капитальный ремонт до 1 января 2020 года составлял 18,19 рубля за квадратный метр. Итак, за однокомнатную квартиру площадью 37 квадратных метров москвич платит более 670 рублей в месяц. Тарифы на капитальный ремонт, как и другие, подлежат индексации. С января 2020 года минимальная плата за капитальный ремонт увеличивается на 3,7% – с 18,19 до 18,86 рубля за квадратный метр.
Где оплатить капитальный ремонт?
Средства, собранные на капитальный ремонт, направляются в ремонтные фонды – некоммерческие организации, уполномоченные регионами распоряжаться фондами и проводить капитальный ремонт. Но капитальный ремонтный фонд – не единственное решение.
Если жители согласны с этим на общем собрании, они имеют право открыть специальный счет, на котором будут собираться деньги, которые они жертвуют на капитальный ремонт.
«Когда со мной связываются жители нашего квартала, которые приближаются к капитальному ремонту в своем доме, я предлагаю им взглянуть на капитальный ремонт, который уже ведется. После этого многие дома решают создать свои собственные специальные аккаунты», – говорит Татьяна Яскович, инициатор проекта kapremont2018.ru, депутат муниципального образования Щукино, эксперт по капитальному ремонту – Далее процесс капитального ремонта – от выбора подрядчика до приемки работ – контролирует уполномоченный представитель собственники здания – в этом случае люди заинтересованы в восстановлении дома до надлежащего состояния.
Размер взноса в этом случае будет определяться Советом собственников, но не ниже минимума, установленного в регионе. Единственное требование – назначить владельца счета (т.е. создать юридическое лицо) и выбрать банк или другое кредитное учреждение для открытия счета.
Решение о создании ремонтного фонда на специальном счете вступает в силу через год после отправки общим собранием жителей всех необходимых документов региональному оператору.
Обратный процесс (если жители вдруг решат отказаться от спецсчета и перевести деньги в государственную казну) происходит намного быстрее: вступает в силу всего через месяц. Кстати, тем, кто еще хочет потыкать соседям, чтобы открыть спецсчет, не мешает детальный разбор, что делать с неплательщиками. Опыт товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и других ассоциаций показывает, что это около 25%.
Есть ли обязательство оплачивать капитальный ремонт?
Да. Обязанность собственника нести расходы по содержанию имущества вытекает из ст. 210 ГК РФ, а регулярное покрытие расходов на капитальный ремонт общих комнат в жилых домах также предусмотрено в Жилищном кодексе (статья 169).
«Ремонтные вклады необходимы: ведь мы приобрели квартиру и несем ответственность за нее, а также за фасад и крышу дома, в котором расположена наша квартира», – поясняет Татьяна Яскович.
Чаще всего взносы на капитальный ремонт включаются в общий счет за квартиру и коммунальные услуги. Сначала управляющая компания напомнит вам о погашении долга и отправит извещения, затем заблокирует доступ в подразделения, попытается отключить электричество, а затем дело будет передано в суд.
«В этом случае с собственника будут взиматься дополнительные судебные издержки, а судебный пристав наложит арест на векселя на стадии исполнения решения», – комментирует Сергей Сергеев, руководитель практики жилищно-коммунального хозяйства, экологии и природопользования Московского Арбатская коллегия адвокатов. «Поэтому не платить за капитальный ремонт – плохая идея».
По его словам, в судебной практике уже есть много примеров, когда плата за капитальный ремонт взыскивалась с граждан через суд. Например, в 2020 году в Новороссийске плата за коммунальные услуги и плата за содержание и ремонт общего имущества жилого дома взысканы с гражданина Н. в период с сентября 2016 года по август 2019 года. Ответчиком является У собственника помещения площадью 182 квадратных метра задолженность составляла несколько сотен тысяч рублей.
Но есть и другие примеры из судебной практики, когда граждане успешно осуждали управляющую компанию за проступки. В Челябинске, например, управляющая компания успела включить многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта еще до его ввода в эксплуатацию. Гражданин К. подал соответствующий иск, суд признал действия управляющей компании незаконными, погашена задолженность по взносам собственников жилого помещения.
У каждого региона есть свои преимущества. Некоторые регионы освобождают всех пенсионеров, независимо от возраста, от налогообложения, другие освобождают сельских учителей и врачей и т. Д.
Более того, ст. 169 Жилищного кодекса РФ гласит, что отчисления на капитальный ремонт могут создаваться также из доходов, полученных от эксплуатации имущества многоквартирного дома. Допустим, подвал в доме под склад – квитанции разрешено откладывать на капитальный ремонт. Конечно, это сработает только в том случае, если вы продолжите собирать деньги на специальном счете. В противном случае вам все равно придется заплатить сумму, взимаемую региональным оператором.
Однако, если владельцы квартир недостаточно организованы, чтобы открыть специальный счет для капитального ремонта, скорее всего, арендная плата за пользование общим имуществом также перейдет к ним.
Взносы на капитальный ремонт платят только собственники квартир, а не люди, живущие по договору социальной аренды.
Когда начинать платить взносы за капитальный ремонт в новостройке?
Премии за капитальный ремонт нужно будет платить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта. К сожалению, это произойдет не долго: местные власти обязаны включить дом в схему не позднее, чем через восемь месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, предупреждает Сергей Сергеев.
Эксперт подчеркивает: если жилой дом введен в эксплуатацию сравнительно недавно, региональные власти вправе отложить начало платежей на срок от трех до пяти лет после сдачи новостройки в эксплуатацию – этого требует Жилищный кодекс.
В каждом регионе свои правила отсрочки платежа, эту информацию всегда нужно уточнять в отделе фонда капитального ремонта или в городской администрации.
Какие работы можно провести в рамках капитального ремонта?
Это особенно важно для людей, которые не платят взносы в фонд, а накапливают их на специальных счетах. Если вы хотите снять эти деньги со своего счета, вам нужно будет указать, какие именно работы вы им отправляете. В таком случае каждый вид работы в протоколе должен сопровождаться отдельным голосованием. Неправильное название типа работы приведет к отказу в финансировании.
Вкратце: все инженерные системы, крышу, фасад, фундамент, подвал, лифт и шахту лифта можно отремонтировать за счет средств капитального ремонта. Во многих регионах разрешено проводить энергосберегающие ремонтные работы, то есть утеплять фасад, переводить невентилируемую крышу на вентилируемую, устанавливать бытовые счетчики тепла и приборы контроля.
Кто будет отвечать за качество?
Качество капитального ремонта не случайно стало ключевым словом. Редкий ремонт, особенно без присмотра уполномоченных представителей домовладельцев, хорошо справляется с изъянами, некачественной работой, «экономией» материалов и многим другим. Куда обратиться жителям дома, если, например, летом ремонтировали крышу, отводили работы, а осенью снова стала протекать?
«При обнаружении тех или иных недостатков после ремонта, прежде всего, обратитесь в управляющую компанию. Это в свою очередь должно инициировать заявку в Фонд на капитальный ремонт. На некачественный ремонт можно пожаловаться непосредственно в Фонд ремонта. Официальный срок ответ на капремонт на каждое письмо 30 дней.
Но, как определяет эксперт, им все равно нужно выехать в комиссию, составить акт с управляющей компанией и представителями фонда капитального ремонта о возникновении гарантийного случая. Поэтому, если крыша начала протекать с первыми осенними дождями после капитального ремонта, проведенного летом, вполне вероятно, что решение этой проблемы может быть отложено до следующего лета.
Чтобы инициировать обращение к подрядчику, нужно использовать Фонд аварийного ремонта, но часто в него входит подрядчик. Он упоминает случай, когда управляющая компания обратилась в фонд по поводу некачественного ремонта мусоропровода – использовались некачественные материалы. Фонд капитального ремонта сделал вывод, что материалы соответствуют нормам. Управляющей компании пришлось распрощаться со своим иском в суде.