Требования к застройщику по 214 ФЗ

Требования к застройщику по 214 ФЗ

Требования к застройщику по 214 ФЗ. Федеральный закон № 214-ФЗ подробно разъясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает акционеров покупатели строящихся квартир от мошенничества и гарантирует возврат денег в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. В акте правительство определило требования, которым должны соответствовать разработчики, и то, как они должны выполнять такие транзакции.

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • многоквартирный дом, состоящий не менее чем из трех блоков.

Этот закон не распространяется на частное строительство, например, частные дома.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы иметь возможность продавать квартиры в строящихся жилых домах, застройщику необходимо получить специальное разрешение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Министерство строительства и жилищно-чеки:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдается только самозанятым компаниям, обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). В министерстве откажутся от некоммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • Иметь чистую судимость за экономические преступления или преступления против правительства,
  • исключительно владелец компании, которая обанкротилась менее пяти лет назад,
  • владел не менее 5% акций компании, которая обанкротилась менее трех лет назад
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Для подтверждения отсутствия нарушений в проекте застройщик должен приложить к декларации запрос на проведение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

Компания должна иметь собственные средства в размере более 10% от стоимости строительства объекта. Эти средства могут включать не только деньги на счетах, но также недвижимость, землю или дебиторскую задолженность.

Кроме того, инвестор должен открыть счет в уполномоченном банке до получения разрешения. Он должен оплатить на счет 10% стоимости строительства объекта. Если таких денег нет, он может взять ссуду. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания

  • Он еще не погасил свои кредиты, ссуды или ссуды,
  • выпустил любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложил свои активы для обеспечения своих обязательств,
  • подлежит процедуре банкротства,
  • приостановил свою деятельность по решению суда,
  • не выполнила заказ или контракт после победы в тендере и была внесена в Реестр недобросовестных поставщиков (RNP),
  • не уплатил вовремя налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Девелопер занимается строительством жилых домов не менее трех лет. За это время его необходимо построить не менее 5 тысяч. м2 квартир. Министерство принимает во внимание объекты, возведенные смежными организациями, а также проекты, в которых застройщик выступал техническим заказчиком или генеральным подрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть, сдавать в аренду или субаренду земельный участок.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство вводит ограничения для застройщиков даже после того, как они получили разрешение на строительство и продали квартиры акционерам. Регламент 214-ФЗ устанавливает правила, которым должна следовать каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы могут быть выполнены застройщиком самостоятельно. Однако для некоторых работ требуется специальное разрешение от Строительной организации местного самоуправления (СРО). Если у компании нет разрешения, она может нанять квалифицированного специалиста для выполнения работ.

Кредиты во время строительства

Единственная ссуда, которую может взять компания — целевой заем для финансирования продолжающегося строительства. Такой заем не может превышать 20% от стоимости проекта. Причем процентная ставка не может отличаться от ключевой ставки ЦБ более чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка — 4,25%. Это означает, что девелопер не может взять кредит с процентной ставкой выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации для получения финансирования. Он также не может выступать в качестве поручителя или закладывать свои активы в качестве залога.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед началом продажи застройщик должен выбрать авторизованный банк и открыть в нем эскроу-счет. Здесь будут храниться деньги акционеров. О том, как работают трастовые аккаунты, мы говорили в прошлой статье.

Любые расчеты с ACA или генеральным подрядчиком также должны производиться только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Есть всего несколько причин, по которым инвестор может переводить средства со своего счета. Например, он может потратить эти деньги на:

  • строительные работы в этом районе,
  • проектная документация, инженерные изыскания или оценка,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовка градостроительной документации,
  • строительный кредит,
  • государственная пошлина за регистрацию договора о долевом участии в уставном капитале (ДСП),
  • налоги, штрафы, пени или банковские сборы
  • заработная плата сотрудников,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • доход для акционеров, расторгнувших договор,
  • рекламное объявление,
  • аренда офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом выплачивать зарплату сотрудникам можно только наличными. Все остальные средства можно переводить только со счета на счет.

Периодическая отчетность

Застройщик должен публиковать квартальные и годовые платежные отчеты в Единой информационной системе жилищного строительства (УИСЖС). Квартальные отчеты необходимо сдавать не позднее 30 календарных дней после окончания квартала. Срок подачи годовых отчетов больше 120 дней с конца года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, он должен быть проверен сертифицированным аудитором.

Все эти правила необходимо соблюдать до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый акционер регистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продал строящуюся квартиру без разрешения, акционер может написать заявление о возврате денег. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и вдвое больше процентов по ипотеке, которые он успел выплатить.

Если разработчик публикует неполную или недостоверную документацию по проекту или не публикует ее своевременно:

  • Чиновникам грозит штраф от 5000 до 15000 ₽.
  • компании & mdash; от 200 тысяч до 400 тысяч ₽.