Требования к застройщику по 214 ФЗ. Федеральный закон № 214-ФЗ подробно разъясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает акционеров покупатели строящихся квартир от мошенничества и гарантирует возврат денег в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. В акте правительство определило требования, которым должны соответствовать разработчики, и то, как они должны выполнять такие транзакции.
- квартиры в многоквартирном доме,
- многоквартирный дом, состоящий не менее чем из трех блоков.
Этот закон не распространяется на частное строительство, например, частные дома.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы иметь возможность продавать квартиры в строящихся жилых домах, застройщику необходимо получить специальное разрешение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Министерство строительства и жилищно-чеки:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдается только самозанятым компаниям, обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). В министерстве откажутся от некоммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- Иметь чистую судимость за экономические преступления или преступления против правительства,
- исключительно владелец компании, которая обанкротилась менее пяти лет назад,
- владел не менее 5% акций компании, которая обанкротилась менее трех лет назад
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Для подтверждения отсутствия нарушений в проекте застройщик должен приложить к декларации запрос на проведение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
Компания должна иметь собственные средства в размере более 10% от стоимости строительства объекта. Эти средства могут включать не только деньги на счетах, но также недвижимость, землю или дебиторскую задолженность.
Кроме того, инвестор должен открыть счет в уполномоченном банке до получения разрешения. Он должен оплатить на счет 10% стоимости строительства объекта. Если таких денег нет, он может взять ссуду. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания
- Он еще не погасил свои кредиты, ссуды или ссуды,
- выпустил любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложил свои активы для обеспечения своих обязательств,
- подлежит процедуре банкротства,
- приостановил свою деятельность по решению суда,
- не выполнила заказ или контракт после победы в тендере и была внесена в Реестр недобросовестных поставщиков (RNP),
- не уплатил вовремя налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Девелопер занимается строительством жилых домов не менее трех лет. За это время его необходимо построить не менее 5 тысяч. м2 квартир. Министерство принимает во внимание объекты, возведенные смежными организациями, а также проекты, в которых застройщик выступал техническим заказчиком или генеральным подрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть, сдавать в аренду или субаренду земельный участок.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство вводит ограничения для застройщиков даже после того, как они получили разрешение на строительство и продали квартиры акционерам. Регламент 214-ФЗ устанавливает правила, которым должна следовать каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы могут быть выполнены застройщиком самостоятельно. Однако для некоторых работ требуется специальное разрешение от Строительной организации местного самоуправления (СРО). Если у компании нет разрешения, она может нанять квалифицированного специалиста для выполнения работ.
Кредиты во время строительства
Единственная ссуда, которую может взять компания – целевой заем для финансирования продолжающегося строительства. Такой заем не может превышать 20% от стоимости проекта. Причем процентная ставка не может отличаться от ключевой ставки ЦБ более чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка – 4,25%. Это означает, что девелопер не может взять кредит с процентной ставкой выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации для получения финансирования. Он также не может выступать в качестве поручителя или закладывать свои активы в качестве залога.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед началом продажи застройщик должен выбрать авторизованный банк и открыть в нем эскроу-счет. Здесь будут храниться деньги акционеров. О том, как работают трастовые аккаунты, мы говорили в прошлой статье.
Любые расчеты с ACA или генеральным подрядчиком также должны производиться только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Есть всего несколько причин, по которым инвестор может переводить средства со своего счета. Например, он может потратить эти деньги на:
- строительные работы в этом районе,
- проектная документация, инженерные изыскания или оценка,
- строительство инженерных сетей,
- подготовка градостроительной документации,
- строительный кредит,
- государственная пошлина за регистрацию договора о долевом участии в уставном капитале (ДСП),
- налоги, штрафы, пени или банковские сборы
- заработная плата сотрудников,
- взносы в компенсационный фонд,
- доход для акционеров, расторгнувших договор,
- рекламное объявление,
- аренда офисов и оргтехники для сотрудников.
При этом выплачивать зарплату сотрудникам можно только наличными. Все остальные средства можно переводить только со счета на счет.
Периодическая отчетность
Застройщик должен публиковать квартальные и годовые платежные отчеты в Единой информационной системе жилищного строительства (УИСЖС). Квартальные отчеты необходимо сдавать не позднее 30 календарных дней после окончания квартала. Срок подачи годовых отчетов больше 120 дней с конца года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, он должен быть проверен сертифицированным аудитором.
Все эти правила необходимо соблюдать до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый акционер регистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продал строящуюся квартиру без разрешения, акционер может написать заявление о возврате денег. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и вдвое больше процентов по ипотеке, которые он успел выплатить.
Если разработчик публикует неполную или недостоверную документацию по проекту или не публикует ее своевременно:
- Чиновникам грозит штраф от 5000 до 15000 ₽.
- компании & mdash; от 200 тысяч до 400 тысяч ₽.